عوامل موثر بر بازار ملک

اهداف و انتظارات ما در این درس

پیش نیاز مطالعه این درس:

رونق و رکود در بازار مسکن

بهترین زمان سرمایه گذاری در بازار ملک

انتظار ما از شما بعد از مطالعه این درس:

پس از مطالعه این درس انتظار می رود که:

با  عوامل موثر بر بازار ملک کاملا آشنا شوید.

در درس رونق و رکود در بازار مسکن و بهترین زمان سرمایه گذاری در بازار ملک، به برخی عوامل موثر بر بازار ملک پرداخته شد. به طور کلی در بازار مسکن، چهار بازیگر اصلی وجود دارد. در این درس به طور مفصل به تشریح و بررسی عوامل موثر بر بازار ملک می پردازیم.

۴ بازیگر اصلی در بازار ملک

دسته مصرف کننده ها

1- افراد متوسط: کسانی هستند که پول لازم برای خرید مسکن را ندارند. تمام تلاش خود را می کنند که با شرایطی مناسب خانه ای را برای زندگی تهیه کنند. این افراد دیدِ سرمایه گذاری ندارند و هدفشان از خرید خانه فقط برای زندگی کردن است.

2- افراد مرفه: مهمترین پارامتر برای این افراد، زندگی کردن در خانه ای راحت و با امکانات است. خانه را برای زندگی راحت خود می خرند و مانند دسته قبل به هیچ وجه دید سرمایه گذاری نسبت به این بازار ندارند. آنها به زمان مناسب برای ورود به بازار مسکن نیز توجه نمی کنند و اولویت آنها فقط داشتن خانه‌ای راحت است.

دسته سرمایه گذارها

3- سرمایه گذاران بلند مدت: این افراد باور دارند که کسی در ملک ضرر نمی‌کند. این افراد به بازارهای مالی دیگر توجهی ندارند و فقط تمرکزشان سرمایه گذاری در مسکن می باشد. در هر شرایط و زمانی تمام تلاش خودشان را می کنند که در این بازار مالی به سود و موفقیت برسند.

4- سرمایه گذاران کوتاه مدت: این افراد نبض بازار را می دانند. مانند پزشکی که با گرفتن نبض بیمار، به درمان و بهبود بیمارش می‌رسد،‌این افراد نیز در این زمینه خبره هستند و پیش بینی های خوبی را انجام می دهند. می دانند چه‌ زمانی  باید وارد بازار مسکن شوند و چه زمانی خارج. تنها هدفشان سود بردن در کوتاه مدت می باشد.

 

 

تحلیل بازار مسکن

تحلیل فنی: تحلیل فنی تحلیلی است که به بررسی حجم معاملاتِ سال‌ها و ماه های قبل می پردازد. برای این تحلیل، به الگوهای تکرار شونده توجه می کنند. زیرا مسکن از چنین الگوهایی برخوردار است.

تحلیل بنیادی: در این تحلیل به عوامل سیاسی، اقتصادی، بانکی و .. توجه می کنند. همه این عوامل در بازار ملک تاثیرگذار هستند.

عوامل موثر بر بازار ملک

عوامل متعددی در بازار مسکن تاثیرگذار هستند. وجود این عوامل برای وارد و یا خارج شدن به این بازار بسیار موثر است. این عوامل عبارت اند از:

نفت، تسهیلات بانکی، پروانه های ساختمانی، جذب سرمایه گذار، بازار دلار، نیاز خریدار و فروشنده، قدرت مذاکره، نحوه پرداخت شما، ارتباط نزدیک، قیمت مصالح ساختمانی، ساخت مسکن بیش از تقاضا و … که در ادامه هر یک به اختصار توضیح داده می‌شود.

 

 

نفت

بالا و پایین رفتن قیمت نفت تاثیر زیادی در ملک دارد. بسیار پیش آمده که با بالا رفتن قیمت جهانی نفت، قیمت خانه و مسکن افزایش یافته است. یکی از دلایل بالا رفتن قیمت مسکن این است که با افزایش قیمت نفت، پول زیادی وارد کشور شده و وزارت خانه ها و خزانه کشور پول دار می شوند. به این صورت پول به صورت غیرمستقیم وارد سفره های مردم می شود. این عامل، سبب بهتر شدن وضعیت کشور از نظر مالی و روانی شده و تاثیر در قیمت ملک خواهد گذاشت. زیرا مردم با وجود این پول تصمیم می‌گیرند بر روی ملک و مسکن سرمایه گذاری کنند.

تسهیلات بانکی

اگر بانک سود خوبی به مشتری بدهد و درصدهای بالایی به سپرده گذاری هایش ایجاد کند، در این صورت پول به سمت بانک روانه می شود. این عامل سبب می‌شود به مسکن و ملک توجه بسیاری نشود.

 

هر چه تسهیلات بانکی ساده‌تر و روان‌تر باشد و با درصد کمی صورت بگیرد به این مفهوم است که راحت تر وام می دهند. همچنین به دلیل سود کم مردم پول ها را از بانک بیرون آورده و در بازار های مالی و مسکن سرمایه گذاری خواهند کرد.

 

همیشه در بازار مسکن باید نیم نگاهی به شرایط بانکی داشته باشیم. مانند نحوه وام دادن و تسهیلات دیگر. برای مثال ممکن است دولت و بانک نسبت به بافت های فرسوده تسهیلات خوبی بدهند. در این صورت افزایش ساخت و ساز و تاثیر در قیمت به وجود خواهد آمد.

پروانه های ساختمانی

شهرداری در رکود و رونق بازار مسکن می تواند تاثیر گbار باشد. وقتی شهرداری قیمت مناسب و شرایط خوبی را بگذارد، برای پیمانکاران جهت ساخت و ساز اشتیاق ایجاد می شود.

تعداد پروانه هایی که در یک بازه زمانی از شهرداری صادر می شود نشان از شرایط رونق و رکود نیز دارد.

جذب سرمایه گذار

سرمایه گذاران بسیاری هستند که هنوز وارد مسکن و املاک نشده اند. کسانی که تمرکزشان در واردات و صادرات و دیگر روش های سرمایه گذاری هستند. با متقاعدسازی این افراد و وارد کردن سرمایه خود به حوزه ملک و مسکن سبب رونق در این بازار می‌شود.

بازار دلار

اگر دولت ارزش پول ملی را پایین بیاورد، شما به عنوان سرمایه گذار احساس می کنید که سرمایه گذاری در بازار دلار بهتر خواهد بود. در این صورت به بازار ملک توجهی نمی شود و رکود را به همراه می آورد. همیشه توجه به قیمت دلار می تواند سبب آگاهی شما به بازار املاک و مسکن نیز بشود.

نیاز خریدار و فروشنده

اگر شرایط طوری باشد که یکی از طرفین نیاز شدید به خرید و یا فروش داشته باشد، این عامل سبب افزایش و یا کاهش قیمت خواهد شد. زیرا اولویت یک طرف خرید و اولویت فرد دیگر فروش است. ممکن است فردی به پول نیاز داشته باشد و همین سبب شود که قیمت را بسیار کاهش دهد. نیاز طرفین از اهمیت برخوردار است.

قدرت مذاکره

فن مذاکره و قدرت متقاعدسازی فروشنده و مهم تر از آن صاحل املاک تاثیر بسیاری در خرید و فروش و قیمت دارد. این که با چه لحن و ادبیاتی صحبت می شود می تواند تاثیر مطلوبی بر خرید و فروش مسکن بگذارد.

نحوه پرداخت شما

خرید ملک به صورت نقد و یا چک تاثیر در قیمت آن موثر است. معمولا خرید به صورت نقد ارزان تر است و زمانی که قصد خرید آن را به صورت چک داشته باشیم نسبت به پرداخت نقد گران‌تر خواهد بود. البته باید به شرایط رونق و رکود نیز توجه داشته باشیم.

ارتباطات نزدیک

ملکی که قصد خرید آن را داریم اگر صاحبش از دوستان و نزدیکان باشد، در این صورت می‌توان از او تخفیف گرفت و در این صورت نسبت به شرایط عادی می‌توان تخفیف گرفت.

قیمت مصالح ساختمانی

 با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت مسکن نیز بیشتر می شود. زیرا سازنده برای جبران گرانی مصالح مجبور می ‌شود قیمت ساختمانی را که در دست ساخت دارد افزایش دهد.

ساخت مسکن بیش از تقاضا

معمولا هر چیزی که به تعداد زیادی باشد، ارزشش را از دست می‌دهد. در بازار مسکن اگر در ساخت بی‌رویه ساختمان سبب افت ارزش آن می‌شود. در این صورت قیمت نیز کاهش پیدا می کند.

دیدگاه شما چیست؟