نکات کلیدی در معامله ملک

اهداف و انتظارات ما در این درس

پیش نیاز مطالعه این درس:

بخش اول: باورهای مهم در خانه دار شدن

بخش دوم: مهارت های مالی

بخش سوم: روش های خرید خانه

انتظار ما از شما بعد از مطالعه این درس:

بعد از مطالعه این درس انتظار می رود که:

با نکات کلیدی در هنگام معامله ملک  آشنا شوید.

در درس های گذشته درباره شرایط و اطلاعات مورد نیاز برای خرید مسکن صحبت کردیم. پس از انتخاب یک ملک نیز، نیاز است؛ درباره معامله اطلاعات داشته باشیم. در هر معامله، خریدار و فروشنده نسبت به هم وظایفی دارند. اگر از این وظایف و حقوق با اطلاع نباشیم؛ احتمال خطا در معامله کم نیست. در این درس، با وظایف خریدار و فروشنده در قبال و در یک کلام، با نکات کلیدی در معامله ملک آشنا می شویم.

رویت مدارک

صاحب بنگاه املاک موظف است مدارک شناسایی دو طرف را مشاهده کند. این مدارک شامل شناسنامه، کارت ملی و دیگر مدارک مورد نیاز می باشد. همچنین رویت اصل هر مدرک ضروری است. طبق قانون مدارک شناسایی هر دو طرف باید رویت شود. اگر مدارکی رویت نشد و یا نبود به این معنی نیست که شما بدبین هستید و قرارداد را نمی بندید، بلکه یه این معنی است که شما کار غیرقانونی انجام نخواهید داد. مراقب این موضوع مهم باشید.

تشخیص نوع سند

ابتدا باید با دقت مشاهده کنید که سند مورد نظر برای ملک و مسکنی است که شما قصد خرید دارید. باید سند را، هم شما و هم املاکی مطالعه کنید. در کنار سند، پروانه ساخت، مشارکت نامه، پایان کار و … اگر نیاز بود باید مطالعه شود.

شرایط خوب برای مذاکره

صاحب بنگاه وظیفه دارد شرایط مذاکره و متقاعدسازی خوب را فراهم کند. یعنی باید کاری کند که خریدار و فروشنده به سمت هم نزدیک شوند و قرارداد را با رضایت دوطرفه ببندند. معمولا خریدار دوست دارد با قیمت کمتر ملک خریداری کند و فروشنده با قیمت زیاد آن را بفروشد. شرایط باید به گونه ای باشد که هر دو طرف راضی باشند و به نتیجه خوبی برسند.

اگر صاحب بنگاه به مهارت های فن بیان، مذاکره و متقاعد سازی را آگاه باشد، شرایط بسیار عالی خواهد بود.

 

 

توجه به پروانه و مجوز املاک

وقتی وارد بنگاه شدید قبل از پرسیدن سوال، به مدارک آن توجه کنید. به پروانه کسب و مجوز لازم برای فعالیتی که انجام می دهد. بسیار دیده شده است که املاکی هایی غیرقانونی آمده اند و بعد از سود زیاد، همه چیز را جمع کرده و رفته اند. معمولا هر چه سابقه بنگاه بیشتر باشد، بهتر است. البته این به معنی نیست که نباید به املاکی های جدید توجه نکرد.‌ بلکه از نظر امنیت و نیز به دلیل تجربه بیشتری که دارند سراغ املاکی هایی بروید که زمان های طولانی تری در آن منطقه کار می کنند.

یک همراه داشته باشید

به هیچ وجه تنها به بنگاه املاک نروید. از افرد متخصص و دوستانتان که در این حوزه تخصص لازم را دارند استفاده کنید. اگر هم مشاور و متخصص سراغ ندارید با یک دوست و همراه به املاکی بروید.

تجربه نشان داده که خانم ها حس ششم دارند و گاه می توانند حس کنند که قراردادی که بسته می شود به نفع ماست یا خیر. می توانید از همسر، خواهر و هر کسی که می تواند به شما کمک کند، درخواست همراهی داشته باشید.

 داشتن دوست و آشنا

اگر از دوستان و آشنایان کسی را دارید و می شناسید که در املاکی کار می کنند، حتما از آنها درخواست کنید که شما را برای عقد قراد داد همراهی کنند. تجربه و تخصص این دوستان می تواند به شما کمک لازم را کند.

حتی اگر کسی که به مسائل قانونی آگاه است (مانند وکیل) می توانید از او در این زمینه استفاده کنید.

اگر قصد خرید ملکی را دارید می توانید با این افراد که تخصص دارند به ساختمان رفته به شما اطمینان لازم را بدهند که انتخاب درستی کرده اید. همچنین سند ملک را مشاهده کرده و با آن ملک مطابقت لازم را بدهید تا خرید خوبی داشته باشید.

اقدام اولیه

هر وقت قصد خرید و یا فروش را داشتید، با نقش اصلی خود وارد نشوید. در ابتدا می توانید بگویید قصد دارید در این منطقه ملکی را خرید کنید و یا به فروش برسانید. یا از دوستان خود کمک بگیرید که در نقش متفاوت به بنگاه رفته و سوالاتی را بپرسند.

ممکن است وقتی شما به طور مستقیم به املاکی می روید، آنها سعی در متقاعد کردن شما داشته باشند که با قیمت بالا خریداری کنید و یا با قیمت پایین ملکی را بفروشید. در ابتدا می توانید از این ترفند به نفع خودتان استفاده کنید و اطلاعات درست و مناسبی را از منطقه بدست آورید. این کار به معنی اطمینان نداشتن به املاکی ها نیست. آنها هم شغل شریفی دارند و کسب درآمد می کنند. ولی ممکن است در این بین کسانی باشند که از حسن نیت ما سو استفاده کنند. همیشه باید مراقب باشیم و نگاه و دید جدی به این مسئله داشته باشیم.

تحویل رسید

در معامله، برای هر مدرکی را که به طرف مقابل می دهید باید رسید دریافت کنید. هر مدرکی.

فرض کنید شما می خواهید تعدادی چک را بابت قراردادی که بسته‌اید به طرف مقابل بدهید. شما باید کپی چک ها را بگیرید و به کسی که ملک را خریده است بدهید تا زیر چک را بابت معامله مورد نظر امضا کند و بنوسید: تحویل اینجانب شد.

 

بابت هر مدرکی که ارائه می دهید چه در محضر و چه در بنگاه، باید در قرارداد نوشته شود که مدارک مورد نظر تحویل داده شد و همچنین رسید مدارک نیز دریافت شد. همچنین در بنگاهی که قرارداد را تنظیم کرده اید باید نوشته شود که دو طرف مدارک و قراد داد را نوشته و در املاک مورد نظر قرار داد تنظیم شد.

 

کد رهگیری

هر فردی که در ایران زندگی می کند، یک کد ملی دارد. این کد نشان می دهد که فرد با مشخصاتی که وجود دارد تابعیت ایران دارد و همچنین فقط یک نفر با این مشخصات و شماره ملی وجود دارد.

در مسکن و املاک نیز چنین کد و شماره‌ ای وجود دارد. هر خانه و ساختمانی که وجود دارد یک کد رهگیری مخصوص خود را دارد. حتی اگر یک خانه را تخریب کرده و به جای آن ساختمانی با بیست واحد ساخته اند، در این صورت دیگر یک کد رهگیری برای این ساختمان وجود ندارد، بلکه بیست کد رهگیری برای هر یک از واحد‌ها در نظر گرفته شده می‌شود.

چرا کدرهگیری برای هر ساختمان و واحد وجود دارد؟

به دلیل سو استفاده‌های بسیاری که انجام گرفت، تصمیم گرفته شد برای هر خانه مانند هر فرد یک کد رهگیری ایجاد شود. افراد سودجو در گذشته یک واحد را به چند نفر می فروختند. با افزایش این کلاه‌برداری و برای امنیت بیشتر بر این شد که برای هر واحد کدپستی در نظر گرفته شد و متناسب با کدپستی کد رهگیری داده شد.

سند های ملکی

در بنگاه، باید سند مالکیت رویت شده و صاحب املاک و خریدار باید سند را با خانه مطابقت داده و تایید نمایند. گاهی دیده شده است که سندی که در بنگاه بر طبق آن قرارداد تنظیم شده با خود ملک کاملا متفاوت بوده است و از همین حیث کلاه‌برداری های بسیاری انجام شده است. سند انواع مختلفی دارد که در ذیل به آنها اشاره می کنیم.

انواع سند های ملکی

سند منگوله‌دار

سند منگوله دار، سندهای شش دانگ و معتبر برای خرید و فروش هستند. این سندها به گونه ای هست که اطلاعات افراد گذشته را کامل در اختیار دارد. تمام کسانی که اولین بار صاحب خانه بودند و خانه را خریده بودند تا اکنون. نگهداری این سندها سخت می‌باشد و نیز اطلاعات شخصی از گذشته خانه و صاحبین خانه در آن نوشته شده است.

سند تک‌برگ

سند تک برگ سندهای تایپ شده ای هستند که همانطور که از اسمش مشخص است فقط یک برگ است. در پشت و روی این برگ تمام اطلاعات مورد نیاز و مهم در مورد خانه‌ی مورد نظر نوشته شده است. اطلاعاتی همچون، متراژخانه، اوقافی بودن، تعداد اتاق‌ها، وجود انباری و … همه در پشت و روی کاغذ نوشته شده است. همچنین هولوگرام مخصوص دارد و به دلیل یک برگ بودن نگهداری از آن راحت تر است.

(سند منگوله دار و تک برگ بیشترین اعتبار را دارا هستند. برای معامله ملک وجود این سندها نشان از معتبر بودن سند را نشان می دهد.)

سند وکالتی

وکالت نامه و یا سند وکالتی به حالی گفته می شود که فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می دهد. کسی که خانه و وسایل خود را به وکالت فرد دیگری می‌زند، دراین صورت شخصی که سند به نام او شده است، آن خانه و وسایل به نام اوست و هر موقع که بخواهد می تواند به صورت رسمی برای سندیت کامل به خودش اقدام کند.

سندهای اوقافی

اسنادی هستند که مالکین ملک برای امور خیریه آن را وقف کرده اند و اداره اوقاف متصدی آن است. آیا خانه ای که سند اوقاف داره را می توان خرید؟

در خرید هر چیزی همیشه باید نیم‌نگاهی به فروش نیز داشته باشیم. دید بلند مدت در خرید می تواند خرید مطمئن تری را برای ما ایجاد کند. برای خرید املاک اوقافی اگر در آن منطقه خانه های اوقافی دیگر نیز وجود دارد، مسئله ای نیست. خرید این خانه می تواند خوب نیز باشد. چون قیمت تمام شده بسیار کمتر می شود. ولی اگر تنها خانه آن منطقه اوقافی است، احتمال می رود که فروش آن بسیار پایین بیاید.

سندهای نام برده شده جزو سندهای مهمی است که در هنگام قرارداد بندی و خرید خانه باید به آن توجه کرد. سندهایی هم هستند که به نام سازمان خود نام گذاری شده اند. مثل، سند بنیاد شهید، سند زمین شهری (متعلق به شهرداری است) و  سندهای سازمانی.

همچنین سندهای دیگری نیز وجود دارد که برای اطلاع فقط آنها را نام می بریم. سندهای مانند، مشاع، عیان، تفکیکی و …

نوع ملک و زمین

آیا زمین و ملکی که قرار است خریداری کنیم، مسکونی است یا خیر؟

هر زمین و ملک می تواند کاربری های مختلفی داشته باشد. کاربری هایی مانند:

آموزشی، اداری، صنعنی ، کشاورزی، بهداشتی، فرهنگی، مسکونی، تاسیسات و تجاری. هر زمین کاربری های متفاوتی دارد. توجه به زمین ها و ساختمان های اطراف نیز از موارد مهم در هنگام خرید خانه می باشد. فرض کنید شما خانه ای را خریدید و بعد متوجه می شوید زمینی خالی در کنار ساختمان شما وجود دارد که در حال ساخت است. ممکن است به آن توجه نکنید و فرض را این بگیرید که ساختمانی در حال ساخت است. ولی اگر آن ساختمان دانشکده ای از یک دانشگاه باشد که به این مکان منتقل شده است، آن قوت اوضاع متفاوت است. زیرا ازدحام و شلوغی که در آینده در این محله پیش می آید سبب سلب آرامش و کاهش قیمت خانه شما می‌شود.

پس نه فقط به خانه خود بلکه به اطراف نیز توجه ویژه ای داشته باشید. تحقیقات و پرس‌وجوی لازم را همراه با سند و دلیل جویا شوید.

پروانه ساختمانی

پروانه ساختمانی مجوز قانونی است که از طرف شهرداری برای هر ساخت و ساز داده می شود. هر پروانه تاریخ اعتبار مشخصی دارد که توسط شخصی که پروانه را برای ساخت گرفته است، اعطا می‌شود. پروانه جهت ادامه ساخت و ساز تمدید نیز می شود.

بدون پروانه ساخت، هیچ فردی نمی تواند خانه و ساختمانی بسازد. برای ساخت قانونی هر ساختمان و خانه به پروانه ساخت نیاز است.

ابطال پروانه

زمانی پروانه‌ ساخت ابطال می‌شود که مالک ساختمان بابت آن تصمیم بگیرد. این تصمیم می‌تواند برای پروانه‌ جدید، تعویض مهندس ناظر و یا هر دلیل دیگری صورت بگیرد. تصمیم ابطال پروانه فقط توسط مالک ساختمان انجام می‌شود.

انواع گواهی‌ها

گواهی عدم خلاف

گواهی عدم خلاف به این معنی است که در شروع کار ساختمان، طبق برنامه و اصولی ساخته شده است و به هر چیزی که گفته شده بود عمل کرده اند و خلافی مرتکب نشده است.

گواهی پایان کار

گواهی پایان کار در صورتی که ساختمان به اتمام رسیده و خلافی انجام نشده باشد با آن داده می شود. به سند، گواهی پایان کار و پروانه ساختمانی توجه کنید و با آنها آشنا شده واطلاعات بیشتری کسب کنید. می توانید ابتدا در اینترنت این موارد را جستجو کرده و به هر یک نگاهی کنید و اطلاعات بیشتری را کسب کنید. یا به املاکی رفته و از او درخواست نمونه این مدارک را کنید. می توانید از یک وکیل نیز سوالات در مورد پروانه و قرارداد و … نیز بپرسید.

دیدگاه شما چیست؟