رونق و رکود در بازار مسکن

اهداف و انتظارات ما در این درس

پیش نیاز مطالعه این درس:

بخش اول: باورهای مهم در خانه دار شدن

بخش دوم: مهارت های مالی

بخش سوم: روش های خرید خانه

انتظار ما از شما بعد از مطالعه این درس:

بعد از مطالعه این درس انتظار می رود که:

با نشانه های رونق و رکود در بازار مسکن آشنا شوید.

در درس های گذشته با روش های مختلف خرید خانه آشنا شدیم. در این بخش به برخی نکات کاربردی می پردازیم. قبل از هر چیز بهتر است درباره موضوع رونق و رکود در بازار مسکن صحبت کنیم.

عوامل شروع رونق

شروع رونق در بازار مسکن نشانه هایی دارد. مواردی که در زیر عنوان شده است نشانه هایی جهت شروع رونق در بازار مسکن می باشد.

1- افزایش تسهیلات

تسهیلات بانکی هم از نظر تعداد و هم از نظر حجم افزایش پیدا می کند. انواع وام ها با پرداخت راحت تر صورت می گیرد. به اکثر اقشار جامعه، وام جهت تهیه مسکن و املاک تجاری و خرید لوازم و … اعطا می شود. به انواع و شکل های مختلف تزریق پول به جامعه صورت می گیرد.

 2- کاهش نرخ سود بانکی

یکی دیگر از نشانه های شروع رونق دربازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکی می باشد. هدف از کاهش سود بانکی، خارج کردن پول و سرمایه توسط مردم از حساب ها جهت ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بازار مسکن و یا دیگر بازارهای مالی می باشد. در این صورت پول وارد بازار مسکن می شود و رونق رخ می دهد.

در ابتدای رونق اگر از املاکی ها سوال کنید و یا آمار دقیقی بگیرید، متوجه می شوید که فروش خانه ها بیشتر شده است. مصرف کننده های مرفه و سرمایه گذاران نیز وارد این بازار شده و به فعالیت می پردازند.

3-علایم اوج رونق

در اوج رونق، رشد مسکن و ملک آرام آرام زیاد شده و به اوج می رسد. در این بازار اوج رونق، بازیگران اصلی همه در بازار هستند و تاثیرگذارند و تعداد پروانه ها جهت ساخت مسکن بسیار بالا می رود.

برای تحقیق بیشتر بابت اینکه در گذشته چه زمانی رونق بوده است می توانید در شهر خودتان بررسی کنید و آمارهایی را از شهرداری بگیرید. با این آمارها مشخص می شود که چه زمان هایی رونق در مسکن رخ داده است.

رونق همه بازار را تحت تاثیر قرار می دهد. ولی این اوضاع همیشه این طور باقی نمی ماند و مانند چرخش چرخ، دوباره به رکود در بازار در مسکن باز خواهیم گشت. همیشه بعد از هر رونقی رکودی است و بالعکس.

 

 

حباب در بازار مسکن

 چطور می شود متوجه شد که نزدیک ترکیدن حباب هستیم؟

زمانی که نوسان قیمت بسیار شده و قیمت امروز با قیمت سه روز بعد متفاوت می شود. عدم ثبات در قیمت نشان از شروع دوره رکود را می دهد. معمولا در این زمان اکثر مردم در نگرانی، دغدغه به سر می برند. همچنین حرف هایشان در مورد مسکن و بازارهای مالی است.

در این زمان، رسانه ها نیز از مسکن و گران بودن خانه ها صحبت می کنند. همچنین با مراجعه به املاکی ها متوجه می‌شود قیمت هر روز افزایش پیدا می کند. سرمایه گذاران کوتاه مدت بسیار خبره هستند و می دانند چه زمانی وارد مسکن شوند و چه زمانی از آن خارج شوند. آنها اهمیت آنچنانی به رونق و رکود نمی دهد و همیشه سود خوبی را به خود اختصاص می دهد. این افراد هوش مالی بالایی دارند و از مهارت های تصمیم گیری و فروش بالایی برخوردار هستند. تحت تاثیر جو و جامعه قرار نگرفته و احساساتشان را کنترل می کنند. اگر دوستانی از این قشر دارید، سعی کنید با آنها ارتباط برقرار کنید. این افراد اطلاعات ارزشمندی دارند و سعی کنید از آنها مشورت بگیرید. مشورت از این افراد جهت خرید خانه بسیار ارزشمند است.

ترکیدن حباب و رکود

فکر می کنید ترکیدن حباب چه نشانه هایی دارد؟

این عوامل دقیقا برعکس دوره رونق است. همه موارد عکس می شود. درخواست و تعداد پروانه ها جهت ساخت خانه، آرام آرام کم می شود. بیشتر افراد سعی در فروش ملک خود دارند. سوداگران تخفیف داده و سریع از این بازار خارج می شوند. بسیاری نیز صبر می کنند که این دوران بگذرد.

هم رونق و هم در رکود شرایط سخت است. باید نسبت به هر دوره تصمیم درست و منطقی گرفت.

 

 

عمق رکود

اولین نشانه عمق رکود، محدودیت شدید نظام بانکی در دادن تسهیلات است. شرایط دادن تسهیلات و وام بانکی بسیار سخت شده به طوری که وجود ضامن، سند، داشتن حسابی که چندین ماه کار کرده است از اهمیت بالایی برخورداراست. همچنین مبالغ وام نیز کاهش یافته و نسبت به شرایط نسبت به دوران رونق عکس می شود.

از دیگر نشانه های موجود در عمق رونق، تولید مسکن بیشتر از نیاز می باشد. عرضه بر تقاضا پیشی گرفته و  اکثرا قصد فروش خانه خود را دارند و تعداد خریداران نسبت به دوره رونق بسیار کم می‌شود.

در این دوره، سود بانکی بالا رفته و جو روانی در مردم ایجاد شده که پول های خود را به بانک ها بسپارند. همچنین تعداد پروانه های ساخت بسیار کم می شود. حتی به دلیل کمبود نقدینگی، معاوضه نیز در این زمان صورت می گیرد. برای مثال معاوضه ملک با ماشین، با باغ و … .

این سیکل ادامه پیدا می کند تا بعد از رد کردن عمق رکود در یک جا ثابت می شود. سپس به پایان رکود و شروع رونق نزدیک می شویم. شرایط به گونه ای می شود که وارد رونق می شویم و نشانه هایی که در زمان شروع رونق گفته شد کم کم پدیدار می شوند.

این گردش به صورت چرخه است و همیشه رکود و رونق وجود خواهد داشت. نسبت به هر کدام از این شرایط باید تصمیم قاطعی گرفت.

توجه به نکات مهم در دوره رونق و رکود

1- اوایل رونق زمان بسیار مناسب برای وارد شدن به بازار و پایان رونق زمان مناسبی برای خروج از بازار مسکن و ملک می باشد.

2- در اوج رونق پیش فروش گزینه مناسبی است برای زمانی که پروژه های ساختمانی به اتمام نرسیده است. زیرا در اوج رونق ممکن است تا مدت ها ملک خریداری نشود و مجبور باشیم امتیازاتی را بدهیم. در هر مرحله از ساخت که قرارداشته باشیم، پیش فروش گزینه مناسبی می باشد.

3- فسخ قرارداد زمانی مناسب است که شرایط بازار تغییر کرده و ضرر بیشتر از منفعت شده است. در این صورت با بررسی کامل شرایط و پرداخت ضرر فسخ قرارداد از این بازار خارج شوید.

4- اگر شرایط تغییر بازار به گونه‌ای بود که دیگر به نفعتان نبود قرار داد را فسخ کنید. ضررهایش را بپردازید و از این بازار کنار بکشید.

5- عمدتا فسخ قرارداد در اوایل و اواسط رونق توسط فروشنده انجام می شود و در پایان رونق از طرف خریدار صورت می گیرد.

6- ورود به بازار مسکن ساده، و خروج مشکل است.

7- زمانی که رشد قیمت در آینده را پیش بینی می کنید و توان کافی خرید ندارید پیش خرید بهترین گزینه است. پیش خرید همچنین برای زمانی است که پول کافی برای خرید خانه ندارید. نداشتن پول به هیچ وجه نباید به این معنی باشد که وارد بازار مسکن نشوید. پیش خرید چند درصدی از مسکن بهترین گزینه برای وارد شدن به این بازار است. باقی پول از رهن، چک و وام بدست می آید.

دیدگاه شما چیست؟